Trh s novostavbami na bývanie v Bratislave sa po náročných rokoch opäť stabilizuje. Developeri začínajú reagovať na ožívajúci dopyt – medzi nimi aj ITB Development, ktorý stojí za projektom Čerešne v Dúbravke. O aktuálnej situácii, prístupe k tvorbe území a o ďalších plánoch hovorí nový COO spoločnosti Filip Matovič.
Ako by ste dnes zhrnuli situáciu na rezidenčnom trhu v Bratislave?
Od druhej polovice minulého roka sledujeme rastúci dopyt po novostavbách a celkovú optimistickú náladu na rezidenčnom trhu v Bratislave. Postupne sa vracia k stabilnému fungovaniu, tempo predaja sa približuje úrovniam z čias pred realitnou krízou. Za zdravé fungovanie trhu v hlavnom meste považujeme približne tritisíc predaných bytov ročne – a tento rok sa k tejto úrovni výrazne približujeme.
Filip Matovič, COO spoločnosti. Zdroj: ITB Development
Ceny bytov v novostavbách medziročne vzrástli o 8 až 13 percent v závislosti od použitej metodiky merania. Nejde však o neprimeraný skok, najmä v kontexte očakávaného vývoja v nasledujúcich mesiacoch a rokoch. Pre záujemcov to znamená, že priaznivé obdobie na kúpu novej nehnuteľnosti stále trvá, hoci s výhľadom na postupný rast cien.
O aký typ bývania je v hlavnom meste najväčší záujem?
Najsilnejší dopyt je dlhodobo po jedno- a dvojizbových bytoch, ktoré tvoria viac než 70 percent všetkých predajov. Súvisí to aj s tým, že Bratislava je stále veľmi atraktívna pre investičné nákupy nehnuteľností. Tento trend vidíme naprieč celým trhom a potvrdzujú ho aj výsledky jednotlivých etáp nášho vlajkového projektu Čerešne v Dúbravke.
Pri navrhovaní dispozícií sa preto snažíme ponuku dlhodobo prispôsobovať tomu, čo kupujúci najčastejšie hľadajú. Vďaka tomu vieme reagovať na aktuálne preferencie v jednotlivých segmentoch a ponúknuť byty, ktoré majú najväčší potenciál na bývanie aj investíciu.
Ako sa vám v tejto situácii darí ako developerovi?
Rastieme postupne a konzistentne. Kým v roku 2023 sme predali 96 bytov a v roku 2024 už 146, tento rok sme míľnik 200 predaných bytov prekročili ešte pred koncom októbra. Je to pre nás jasný signál, že projekt Čerešne dlhodobo rezonuje a že spôsob, akým ho budujeme, ľudia oceňujú.
Zdroj: ITB Development
Silné tempo predaja zároveň umožňuje, aby sme projekt posúvali rýchlejšie, než sme pôvodne plánovali. Za posledný rok sme spustili do predaja tri nové etapy: UP, Plaza a Plaza View. Etapa Plaza sa predávala mimoriadne dynamicky – už po piatich mesiacoch prekročila hranicu sto predaných bytov. Rovnako výrazný bol aj štart Plaza View, kde sa v predpredaji počas troch týždňov predalo viac ako 70 percent ponuky.
Zároveň si veľmi vážime, že rastúci dopyt neprichádza len od nových klientov. Mnohí kupujúci z prvých etáp sa do projektu radi vracajú – keď sa im zmení životná situácia, siahnu po väčšom byte, prípadne si dokupujú nehnuteľnosť pre rodinných príslušníkov alebo ako investíciu. Vnímame to ako najúprimnejší prejav dôvery a potvrdenie, že Čerešne sú kvalitný a dlhodobo udržateľný projekt.
V čom je podľa vás jedinečný?
Čerešne sú unikátne najmä tým, že k lokalite pristupujeme komplexne. Nepracujeme len s jednotlivými budovami, ale s celým územím – s jeho prepojeniami, verejnými priestormi, so službami aj s tým, ako bude fungovať v dlhšom horizonte. Veľkú úlohu pritom zohráva dostupnosť občianskej vybavenosti, dobré dopravné napojenie či blízkosť prírody, najmä Sitinského lesa. Pre mladé rodiny sú to často rozhodujúce faktory.
Zdroj: ITB Development
Výrazným prvkom projektu je aj architektúra ateliéru Architekti Šebo Lichý, ktorá pomáha udržiavať silnú identitu celého územia. Uzatvorené vnútrobloky, premyslené dispozície a dôraz na komunitný život patria k tomu, čo klienti oceňujú najviac. Každá etapa má pritom svoj vlastný charakter. Nechceme stavať uniformný projekt, ale pestrú mestskú štvrť, ktorá prirodzene rastie.
A napokon, s Čerešňami sme osobne zžití aj my sami. Pri ich rozvoji vždy premýšľame o tom, ako by mal projekt vyzerať, aby v ňom chcel bývať každý z nás. Myslím si, že práve táto osobná angažovanosť a úprimná snaha vytvoriť kvalitné miesto na život sú tým, čo Čerešne robí výnimočnými.
S Čerešňami sme osobne zžití aj my sami. Pri ich rozvoji vždy premýšľame o tom, ako by mal projekt vyzerať, aby v ňom chcel bývať každý z nás.
Priblížite konkrétne plány týkajúce sa výstavby v nadchádzajúcom období?
V najbližších rokoch pokračujeme vo výstavbe ďalších etáp Čerešní, ktoré prirodzene nadviažu na rozvoj celej štvrte. Už budúci rok skolaudujeme fázu zameranú najmä na rodinné bývanie – Čerešne Residence. Teší nás, že práve táto etapa získala ocenenie Najlepší rezidenčný development roku 2025 podľa CIJ, čo je pre nás potvrdením, že ideme správnym smerom.
Zároveň kladieme dôraz na mestotvorný rozmer projektu. Pribudnú nové verejné priestory, námestie a širšia občianska vybavenosť, ktorá ešte lepšie prepojí lokalitu s Harmincovou a so zvyškom Dúbravky. Tento prístup ilustruje aj prvá bratislavská 3D tlačená zastávka z betónu, ktorú sme v marci otvorili priamo v území a ktorá už dnes slúži obyvateľom.
Máte rozbehnuté aj ďalšie projekty mimo Dúbravky?
Áno, aktuálne pripravujeme projekt v Devínskej Novej Vsi, ktorý je v poslednej fáze schvaľovania pred začiatkom výstavby. Našou ambíciou je priniesť do tejto mestskej časti štandard, ktorý tam doteraz chýbal – kvalitnú architektúru, premyslený verejný priestor a prirodzené prepojenie zelene, služieb a komunity.
Zdroj: ITB Development
Zároveň dbáme na to, aby bol projekt dostupný pre širšiu skupinu kupujúcich. Pri jeho návrhu vychádzame z princípov, ktoré sa osvedčili v Čerešniach: vytváranie funkčnej, príjemnej a udržateľnej mestskej štvrte. Veríme, že projekt prinesie do lokality nový impulz a pozitívne prekvapí záujemcov o bývanie aj investičných klientov.
Tento rok ste uviedli aj investičný produkt Profit 6 %. Ako sa mu darí?
Ide o jednoduchý a transparentný produkt, ktorý klientom umožňuje investovať prostriedky na tri roky so zhodnotením až do 6 percent ročne. Celý proces je jednoduchý: klient vloží minimálne 20-tisíc eur, a to aj bez potreby kúpiť byt v projekte, a každý rok získa úroky až do výšky 6 percent. Produkt zároveň slúži aj nám ako developerovi, pretože prináša dodatočné zdroje na realizáciu výstavby. Silný záujem o Profit 6 % je pre nás ďalším dôkazom dôvery, ktorú ľudia do nás a našich projektov vkladajú.
Nedávno ste sa stali COO spoločnosti. S akou víziou ste prijali túto rolu?
Moja úloha je najmä v tom, aby firma rástla profesionálne a udržateľne. Chceme prinášať väčší objem bytov, no bez toho, aby utrpela kvalita alebo osobný prístup, ktorý nás doteraz definoval. V horizonte piatich rokov si dávame métu priniesť približne dvetisíc bytov na trh.
Zároveň chcem odbremeniť majiteľov firmy, aby mali viac priestoru venovať sa strategickým témam, a popritom spolu s nimi nastaviť procesy tak, aby ITB vedela fungovať efektívne aj pri väčšom objeme práce.
Ako sa ITB Development líši od iných developerov?
Naša práca je postavená na detailnom prístupe. Nie sme developer, ktorý má desiatky rozbehnutých projektov naraz. Každému územiu a každej etape sa venujeme osobne a do hĺbky. Umožňuje nám to premýšľať nielen nad tým, ako má vyzerať budova, ale aj nad tým, aký život sa bude v lokalite odohrávať.
Filip Matovič, COO spoločnosti. Zdroj: ITB Development
Snažíme sa robiť rozhodnutia, ktoré obstoja aj o desať rokov. V praxi to znamená viac času na prípravu, dôraz na reálne použiteľné riešenia a otvorenú diskusiu v tíme aj s architektmi. Tento prístup je síce náročnejší, ale dlhodobo prináša stabilnejšie výsledky.
Ako by ste opísali vašu firemnú kultúru?
Sme stále relatívne kompaktný tím. Každý má reálnu zodpovednosť za konkrétnu časť projektu a zároveň sa navzájom učíme. Nie sme korporát, ale ani malá firma, kde všetko stojí na jednom človeku. Snažíme sa nastaviť procesy tak, aby sa v nich ľudia vedeli dobre orientovať a zároveň mali priestor prichádzať s riešeniami.
Je to kultúra založená na diskusii. Na projektoch pracujeme roky, preto potrebujeme prostredie, kde je prirodzené otvorene hovoriť o tom, čo funguje a čo nie. Výsledky potom pôsobia premyslenejšie a udržateľnejšie.
