Viac ako tisícka bytov a lukratívna adresa. Bývalý šéf spoločnosti Penta Real Estate Juraj Nevolník zakladá novú developerskú firmu a prezradil detaily ambiciózneho projektu.
Hovorí o novom projekte, ktorý vyrastie v areáli pustnúceho brownfieldu, ale aj o čerstvom hráčovi na poli segmentu real estate. Bývalý country managing director spoločnosti Penta Real Estate Juraj Nevolník pre Forbes opísal detaily rezidenčného komplexu, ktorý má ponúknuť viac ako tisícku bytov.
Išlo o projekty, ktoré sme mali rozbehnuté. Práce bolo pomerne veľa, no po rokoch vo funkcii som sa dostal do bodu, keď už pre mňa táto aktivita nebola úplne efektívna. Približne v priebehu roka až roka a pol som postupne strácal motiváciu a chuť. O tomto kroku som však premýšľal zo všetkých strán.
Napokon som sa rozhodol vziať si dlhšiu dovolenku a sledovať, ako sa situácia vyvinie. Bol som preč vyše mesiaca, no zistil som, že to nestačí. Potreboval som dlhší čas na riadny odpočinok a regeneráciu. Keďže som nevedel, či budem potrebovať dva mesiace, tri mesiace, polroka, alebo rok, považoval som za férové uvoľniť svoje miesto niekomu inému.
Nebolo by skrátka správne nechať firmu bez vedenia. K značke som bol dlhodobo lojálny, zároveň som presvedčený, že som personálne pripravil firmu natoľko, že prechod bol pomerne hladký. Preto som rezignoval zo svojej pozície.
Prečo vyhorel
Dalo by sa povedať, že vám na čele spoločnosti Penta Real Estate chýbala profesijná výzva?
Áno, aj to bol jeden z faktorov. Hoci som pracoval na veľmi zaujímavých a rozsiahlych projektoch, nakoniec mi chýbal priamy kontakt s nimi. Ako riaditeľ firmy so stovkou zamestnancov som mal väčšinu agendy sústredenú na porady, reporting a riešenie personálnych záležitostí.
Začala prevládať byrokracia nad manažovaním projektov?
Presne tak. Uvedomil som si, že Penta bola vlastne moje jediné zamestnanie a chvíľu som ani nevedel, čo chcem vlastne robiť. Po odchode som si hovoril, že nechcem reality ani vidieť. Napokon si ku mne táto oblasť postupne opäť našla cestu. Navyše, ako som spomínal, bola to moja jediná práca.
Blížim sa k štyridsiatke a myslím si, že ak má človek vystúpiť z komfortnej zóny, toto je ten správny vek. V ňom môžem ešte niečo zásadne zmeniť, preorientovať sa, nájsť nový vietor do plachiet.
Keď ste sa rozhodli rezignovať zo svojej funkcie, navrhli ste Michala Reháka ako svojho nástupcu?
Viedol som diskusiu s partnermi firmy. Michal Rehák bol pre mňa jednoznačnou voľbou. Máme osobný vzťah a aj po mojom odchode sa so mnou v niektorých veciach radil, čo pomohlo k hladkému prechodu.
Išli ste s tým priamo za partnermi Penty, Marekom Dospivom a Jaroslavom Haščákom?
Áno, hovoril som o tom s Marekom aj Slavom. Chcem im poďakovať, že mi umožnili pomerne rýchly odchod. Agendu som odovzdal v priebehu mesiaca. V podstate som sa na to pripravoval v predstihu, pretože už pred tou mesačnou dovolenkou som si hovoril, že šanca na môj návrat je tak 50 na 50. Nakoniec to bol skutočne veľmi hladký prechod.
Robo Homola
Koniec s realitným biznisom?
Boli partneri Penty prekvapení, keď ste im oznámili správu o odchode?
Niektorí áno, iní nie. Myslím, že o mojej osobnej motivácii sme sa už dlhšiu dobu rozprávali. V každom prípade, chcem sa im poďakovať, že sa ku mne zachovali maximálne korektne.
Naozaj bol v hre scenár, že skončíte so segmentom real estatu?
V období februára a marca minulého roka som o práci nechcel ani len premýšľať. Mal som síce diskusie s rôznymi headhuntermi, ale na Slovensku je málo firiem, kde by pre mňa pôsobenie bolo skutočnou kariérnou výzvou. Preto som sa niekoľko mesiacov práci nevenoval.
Venoval som sa koníčkom, cestoval som a postupne si práca našla cestu ku mne sama. Začali sa mi ozývať rôzni investori s projektmi v rôznych fázach prípravy, s otázkou, či by som im vedel pomôcť alebo poradiť. Takouto okľukou som sa dostal naspäť k práci, ktorú som robil vždy.
Investor vo fonde Penty
Okrem iného ste aj investorom v realitnom fonde Penty. Čo vás viedlo k investovaniu?
Ako vysokopostavený manažér som mal menšiu účasť v portfóliu a bonusovú zložku naviazanú na dlhodobý výkon. Partneri sa ku mne zachovali maximálne férovo a táto zložka mi bola kompletne vyplatená. V tom čase som ešte nevedel, čomu sa budem venovať.
Považoval som preto za správne, že časť týchto peňazí zainvestujem naspäť. Bolo to gesto vyjadrujúce dôveru k firme – že neodchádzam preto, lebo si myslím, že sa deje niečo zlé. Bolo to férové gesto smerom k Pente.
Prezradíte, koľko ste do fondu investovali? Keďže ide o fond kvalifikovaných investorov, predpokladám, že to bolo minimálne 50-tisíc eur.
Áno. Investovaná suma je vyššia. Rozdelil som ju 50 na 50 medzi realitný a equity fond.
Spomínate, že vám bola pri odchode vyplatená určitá suma. O čo išlo?
Nechcem zachádzať do detailov. V podstate sme ako manažéri v Pente mali investičnú zložku, čo znamenalo, že sme časť vlastných peňazí investovali do portfólia. To je všetko.
archív Račianska-Reality a.s.
Nový začiatok
Poďme k hlavnej téme, k projektu Zváračák. Už ste naznačili, ako ste sa k nemu dostali.
Kto koho kontaktoval?
Kontaktovali ma viacerí investori. Niektoré ponuky boli zaujímavé, iné nie. Niektorým som začal radiť, iným nie.
O aké projekty išlo?
Išlo väčšinou o firmy, ktorých hlavnou náplňou nie je development a majú iný biznis, alebo je to pre nich prvý projekt. V prípade väčšej spolupráce na rozsiahlejšom projekte ma oslovil Peter Jankulák, úspešný košický podnikateľ.
S realitným projektom ma oslovil najprv v konzultačnej fáze, neskôr s tým, že by som im pomohol zastrešiť development komplexne. Oslovil som aj niektorých bývalých kolegov z Penty, ktorí zostali v Košiciach, keď sme ukončili tamojšie podnikanie. S jedným z nich už intenzívne spolupracujeme, robí projektového manažéra.
V podobnom čase ma oslovil aj Vladimír Brodňan, taktiež bývalý kolega z Penty, ktorý odtiaľ odišiel, keď ja som začínal na pozícii brigádnika. Pracovne sa teda naše pôsobenie neprekrývalo. Naša súčasná spolupráca najskôr začala formou konzultácií. Potom som si uvedomil, že keďže máme rozbehnuté projekty, je logické, že na tomto pôdoryse môže vzniknúť nová developerská firma. Momentálne sa nachádzame v tejto fáze.
Prišiel za vami s projektom Zváračák práve Vladimír Brodňan?
Koncepčne sa tomu už historicky nejakou formou venoval. Možno na to nebol stopercentne zameraný. Sadli sme si a dohodli sa na postupe. Výsledkom je, že teraz spúšťame medzinárodnú architektonickú súťaž, ktorá má definovať budúcu podobu tohto územia.
Foto: archív Račianska-Reality a.s.
Nový developer
Zakladáte developerskú firmu, no zároveň tu je spoločnosť Račianska Reality, a. s., ktorá vlastní pozemky a objekty v areáli Zváračáku. Aký je teda vzťah medzi oboma firmami?
V Nemecku je napríklad bežný model, kde sú developer a investor oddelení. U nás je to často identická osoba. V zahraničí máte investora, ktorý vlastní pozemky a kapitál, ale nemá expertízu. Chce zhodnotiť svoj kapitál, preto si najme profesionálneho developera, ktorý projekt zrealizuje. Rozhodol som sa operovať v rovnakom modeli. Momentálne je to ešte neformálne, no verím, že v priebehu budúceho roka to nadobudne konkrétnejšiu fazónu.
Máte už názov firmy?
Nemáme síce názov, ale máme to najdôležitejšie: pomerne veľký pipeline projektov a expertízu.
Čo presne zahŕňa spomínaný pipeline?
V Košiciach je investorom spoločnosť Maliny real estate Petra Jankuláka. Budeme im poskytovať developerské služby: prípravu projektu, povoľovanie, biznisové nastavenie, predaj a podobne. Rovnako je to aj v prípade Zváračáku. Navyše sa už teraz črtajú aj ďalšie projekty, ktoré by sme k tomuto portfóliu pripojili v rámci Bratislavy aj mimo nej.
Najdôležitejšie je, že máme pozemky pripravené na výstavbu alebo pozemky, ktoré môžeme spravovať. Je to ekvivalent aktívneho asset manažmentu. Zatiaľ pracujeme v pomerne štíhlom tíme. Sú v ňom aj ľudia, ktorí historicky pracovali v rámci spoločnosti Račianska Reality a. s. a na tomto areáli.
Zobrali ste si so sebou nejakých kolegov z Penty?
Nie. Oslovil som kolegov, ktorí už v Pente nepracujú, ale poznal som ich z predchádzajúceho pôsobenia. Je to zatiaľ trošku „pankáčske“, má to startupovú atmosféru, no verím, že sa to v priebehu budúceho roka utrasie.
Kedy vám napadla myšlienka založiť developerskú firmu?
Nebol to jeden konkrétny moment. Vyplynulo to postupne. Na začiatku to bola skôr práca profesionálneho konzultanta. Neskôr sa projekty začali nabaľovať. Zistil som, že ma tento typ výzvy baví – začať niečo v úvodzovkách od nuly a zakladať firmu, ktorá bude možno pravým opakom veľkých developerských firiem, čím by sme mohli trošku rozbíjať zaužívané poriadky.
Family office, nie korporácia
Čo konkrétne znamená rozbíjať zaužívané poriadky?
Chceme byť veľmi agilní. Predpokladáme, že s tímom 15 až 20 ľudí budeme schopní obsluhovať portfólio štyroch až piatich projektov. To nám umožní výrazne nižšie personálne náklady, ktoré sú na konci dňa nákladom projektu.
Vďaka tomu môžeme podnikať aj v regiónoch, kde máme oproti malým lokálnym developerom unikátnu výhodu – rozsiahle skúsenosti z veľkého biznisu. Zároveň sme takto silnejší a nezaťažuje nás veľký personálny aparát. Nechcem vybudovať ďalšiu korporáciu. Skôr to bude mimoriadne flexibilná a agilná family office.
Dve kolá, 25-tisíc a trojica ateliérov
Vráťme sa k projektu Zváračák. Ako bude rozdelené podielové vlastníctvo developera a Račianskej reality, a. s., ktorá je vlastníkom pozemkov?
Račianska Reality je vlastníkom areálu. Developerská spoločnosť bude poskytovať služby súvisiace s developmentom. Naše vzájomné vzťahy sú predmetom interných dohôd.
K projektu bude prebiehať dvojkolová súťaž. Zaujalo ma, že ste do druhého kola priamo pozvali tri veľké svetoznáme ateliéry. Prečo tento postup?
Je to štandardný prístup pri takomto formáte súťaže. Kombinujete pozvaných architektov s tými, ktorí sa kvalifikujú v otvorenom kole.
Pre nás bolo kľúčové, že každý z pozvaných ateliérov má už skúsenosti v regióne, v Česku alebo na Slovensku, a pozná lokálne pomery. Zároveň ide o uznávané kreatívne ateliéry schopné zvládnuť komplexné zadanie. Potom nasleduje otvorené kolo, z ktorého vyberieme ďalšie tri ateliéry. Vo finále teda budeme vyberať zo šiestich návrhov.
Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že výber troch veľkých a známych ateliérov do druhého kola môže odradiť menšie, no rovnako talentované ateliéry.
Nemyslím si. Napríklad v súťažiach, ktoré sme organizovali ešte v spoločnosti Penta Real Estate vyhrali aj ateliéry, ktoré neboli medzi pozvanými. Takáto forma súťaže je prestížna a pre menšie ateliéry je to možnosť, ako sa dostať na mapu architektonického sveta, ak uspejú v náročnej konkurencii.
Ide o takzvané „tužkovné“ a dostanú ho len v prípade, že odovzdajú návrh v druhom kole, rovnako ako všetci ostatní. Ich výhodou je, že sú pozvaní a majú garantovanú účasť v druhom kole. Tužkovné je kompenzácia za snahu a stovky hodín práce. V medzinárodných súťažiach je štandardom, že sa dáva finalistom toto „tužkovné“.
Vidíte na základe skúseností z Penty nejakú nášľapnú mínu, ktorej sa chcete pri tomto projekte cielene vyhnúť?
Realitný segment je inherentne neefektívny segment podnikania, pretože každý pozemok je iný a nesie so sebou iné výzvy. Niekde máte napríklad technický problém a na pozemku sa nachádza kľúčová infraštruktúra. Musíte ju prekladať, čo je náročný proces. Podobne to bolo pri projekte Rosum.
Tam sme mali na pozemku snáď každú inžiniersku sieť, ktorú si viete predstaviť. Museli sme vyskladať toto origami tak, aby tam bolo možné napokon umiestniť samotnú budovu. Je to však rôzne.
Niekde je to technický problém s prekladaním kľúčovej infraštruktúry, niekde povoľovacie procesy, odpor verejnosti, doprava, inde zas environmentálne záťaže. Paleta problémov je široká. Nedá sa povedať, že máme nejaký univerzálny silver bullet, ktorým odstránime všetky problémy aj v rámci Zváračáku.
Robo Homola
Origami
Aké je to origami pri Zváračáku? Je tam nejaký problém, napríklad so zmenou územného plánu?
Treba transparentne uviesť, že v územnom pláne ide momentálne o stabilizované územie občianskej vybavenosti, čo však neznamená, že tam nevieme postaviť minimálne časť z celého zámeru. Rokujeme však s magistrátom o dlhodobej stratégii, či už o zmene územného plánu, alebo o odchýlkach podľa paragrafu 26, ako sa to už deje pri viacerých projektoch.
Pýtam sa najmä z toho dôvodu, že neďaleko od Zváračáku pracuje developer Corwin na developmente Palma, ktorú brzdila práve zmena územného plánu.
Už ho majú zmenený.
Áno, ale trvalo to niekoľko rokov.
Samozrejme, vždy hovorím jedno. Reality nie sú šprint, ale maratón. Vyhráva na konci dňa ten, ktorý má najväčšiu psychickú odolnosť a nezabalí to. Ako povedal môj bývalý šéf Jozef Oravkin. „Ak by to bolo ľahké, robil by to každý.“ Práve ten, kto má určitú výdrž a odolnosť, napokon uspeje.
Áno, je tu viacero výziev, no v každom prípade nám nič nebráni začať s výstavbou. Máme tú výhodu, že máme regulatívu, ktorá nám v tejto oblasti nezakazuje výstavbu.
Určitá flexibilita pri stabilizovaných územiach v územnom pláne je. Z dlhodobého hľadiska bude potrebná koncepčná zmena územného plánu alebo investičná dohoda s mestom či mestskou časťou. Tak ako sa to v súčasnosti aj deje.
Začiatok výstavby
Aká bude chronológia prác? Kedy by mohli začať búracie práce?
Všetko bude závisieť od výsledkov architektonickej súťaže, ktorej vyhodnotenie sme stanovili na apríl budúceho roku. Z výsledku vyplynie, ktoré budovy sa budú zachovávať, ktoré nájdu nové využitie.
Od návrhu sa bude odvíjať aj fázovanie – kde bude umiestnená prvá etapa a ako budú nadväzovať ďalšie. Hovoriť teraz o konkrétnom harmonograme by bolo krájanie medveďa, ktorý ešte nevyšiel z jaskyne.
Myslíte si, že by búracie práce mohli začať už v roku 2026?
Nechcem predbiehať. Naozaj nerád strieľam od pása.
Ponecháte v rámci areálu brownfieldu aj nejaké pôvodné budovy?
Zadanie súťaže explicitne určuje, ktoré budovy sa majú zachovať. Je to najmä existujúca budova ministerstva spravodlivosti a budova, v ktorej sa momentálne nachádzame (zrekonštruovaná kancelárska budova vo „Zváračáku“, pozn. red.).
Zvyšok areálu nemá pamiatkovo chránené ani architektonicky hodnotné budovy. Architekti však majú v zadaní voľnú ruku, ak uvidia potenciál na zachovanie v niektorej budove alebo jej fragmente.
1 400 bytov?
Vo vašom propagačnom videu ste uviedli, že 70 percent projektu má tvoriť rezidenčná časť a 30 percent kancelárska. Koľko to bude konkrétne bytov?
Celková rozloha je 150-tisíc štvorcových metrov hrubej podlažnej plochy. Z toho je niečo vyše 100-tisíc štvorcových metrov určených na bývanie. Keď vydelíme 70-tisíc (čistá úžitková plocha zo 100-tisíc metrov hrubej podlažnej plochy, pozn. red.) priemernou výmerou bytov 50, tak hovoríme zhruba o 1 400 bytoch.
Bude Zváračák rozdelený na etapy?
Určite. Projekt takéhoto rozsahu sa nerealizuje v jednej etape. Bude rozdelený na minimálne 4 až 5 etáp.
Okrem bytov už premýšľate aj nad konkrétnym zastúpením maloobchodu, služieb a gastra v rámci projektu? Alebo ide naozaj ešte o to krájanie medveďa v jaskyni?
Premýšľame o tom. Máme viacero alternatív. Chceme sa venovať napríklad aj téme takzvaného študentského bývania. Ide o ubytovacie zariadenie s vyšším štandardom – niečo medzi internátom a hotelom – s rozšírenými službami, takzvaný co-living.
Je to vhodné bývanie napríklad pre ľudí pracujúcich na projektovej báze alebo pre mladých profesionálov. Toto je skôr občianska vybavenosť, kde sa poskytujú služby navyše, lebo si tu nebudete sami prihlasovať internet, elektrinu ani nič iné.
Robo Homola
Stredná trieda
Kto je cieľovka projektu?
Naším cieľom nie je vybudovať super drahé prestížne bývanie pre top tri percentá Bratislavčanov. Chceme cieliť na bratislavskú strednú triedu a priniesť cenovo dostupnejšie bývanie vo výbornej lokalite.
Nemáme teda očakávať päťizbové okázalé penthousy?
Primárne je to zamerané na mladé rodiny a ľudí kupujúcich prvé či druhé bývanie. Bude tam aj vyšší stredný segment, no neočakávame super luxusný segment ani penthousy.
Prémiové bývanie v Bratislave má cenovku za štvorcový meter približne šesťtisíc až desaťtisíc eur. Podobné ceny metrov v Zváračáku teda nebudú?
Cena za štvorcový meter bude určite menej ako šesť až desaťtisíc eur. Chceme byť alternatívou pre mladých ľudí, ktorí chcú bývať v širšom centre, no v súčasnosti tam nemajú adekvátnu ponuku.
Aký budete mať prístup k verejným zeleným priestorom?
Chceme klásť veľký dôraz na verejné priestory. Je im venovaná veľká časť zadania súťaže. V areáli sa nachádza aj gaštanový háj, ktorý je explicitne zadaný tak, že má zostať zachovaný v pôvodnom stave. Zvyšok vzíde zo súťaže.
Stovky miliónov
V rámci projektu sa nachádza budova ministerstva spravodlivosti. Budete z hľadiska bezpečnosti projekt konzultovať napríklad s Úradom na ochranu ústavných činiteľov?
Je to skôr technická záležitosť, no nie je to niečo, čo by projekt zásadne zdržalo. Tisíc bytov je z pohľadu bezpečnosti oveľa lepšie zvládnuteľných než napríklad veľký skladový areál. Navyše, doteraz tu funguje aj výskum, vývoj a iná činnosť. Z tohto pohľadu nevidím žiadny problém.
Aká je celková výška investície do projektu Zváračák? Hovoríme o desiatkach alebo stovkách miliónov eur?
V kontexte 150-tisíc štvorcových metrov to bude určite v ráde stoviek miliónov eur.
Ktoré časti Bratislavy sú pre vašu novú developerskú spoločnosť lukratívne a kde by ste vedeli odštartovať nový development?
Viac-menej všetky. Všetko je atraktívne za nejakú cenu. Ideálne je mať diverzifikované portfólio. Mať niečo v prestížnych lokalitách a niečo zamerané na objem predajov, čo je stredný segment. Neexistuje jedno pravidlo, všetko má svoju cenu.
Naznačili ste plány expandovať do regiónov. Ktoré sú pre vás zaujímavé?
Krajské a väčšie okresné mestá, ktoré majú dlhodobý potenciál a perspektívu, že sa tam ľudia vracajú a neodchádzajú. Zaujímavým faktom je, že v Košiciach je nedostatok ponuky výrazne väčší ako v Bratislave.
Hoci sú Košice regionálna metropola, majú obrovskú dieru v pipeline. Preto chceme nové investičné príležitosti identifikovať aj v mestách, ktoré sú mimo radaru veľkých developerov.
Smer regióny
Čiže projekt, ktorý rozbiehate v Košiciach, nemusí byť v rámci regiónov jediný?
Presne tak, v hre sú aj iné mestá na Slovensku.
Ak je v Košiciach taká diera na trhu, prečo v nich nie sú aktívnejší aj iní developeri?
Ešte v rámci Penty sme tam nevedeli zohnať projekt v takej veľkosti, aby dokázal uživiť veľkú korporáciu. Developer typu Penta si nemôže dovoliť robiť projekt so 150 bytmi. Napríklad na projekt Malinovského kasární sme sa v Pente kedysi pozerali, no neposunulo sa to.
Je možné, že v budúcnosti budete spolupracovať so spoločnosťou Penta Real Estate?
Nikdy nehovor nikdy. Momentálne sa touto myšlienkou nezaoberám. Sme však otvorení téme napríklad joint ventures s partnermi, ktorí majú pozemok, ale nevedia sa pohnúť, alebo im chýba expertíza.
Aký je celkový odhadovaný časový rámec prác na Zváračáku? Približne jedna dekáda?
Pre celé územie áno. Projekt takéhoto rozsahu si určite vyžiada vyše dekády.
